住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升的案例分析——以上海浦東逸墅大區(qū)景觀交付項(xiàng)目為例

近年來，隨著消費(fèi)者們的眼界越來越高，維權(quán)意識(shí)越來越強(qiáng)，開發(fā)商樓盤交付階段因交付品質(zhì)不佳導(dǎo)致的交付難的問題屢見不鮮，常常是等到問題暴露出來，開發(fā)商才去“亡羊補(bǔ)牢”。而園林景觀作為小業(yè)主回家后的第一眼印象，住區(qū)的整體環(huán)境直接影響到業(yè)主對(duì)小區(qū)品質(zhì)的直觀感受，從而對(duì)交房的品質(zhì)有一個(gè)直接的評(píng)價(jià)，若不滿意，勢(shì)必會(huì)影響交房的結(jié)果，嚴(yán)重者更會(huì)影響到開發(fā)商的口碑和品牌。因此，對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)目前的現(xiàn)狀和問題進(jìn)行分析，通過具體的案例研究，歸納出在景觀工程交付端能實(shí)現(xiàn)的一系列品質(zhì)提升的手段，是為了更好地營(yíng)造可持續(xù)性住區(qū)景觀環(huán)境，同時(shí)也為日后更好地管理大區(qū)景觀工程打好基礎(chǔ)，提供一些實(shí)用的方法。

1  住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)的問題及現(xiàn)狀分析

1.1  景觀工程交付品質(zhì)的現(xiàn)狀及原因

景觀交付品質(zhì)既然那么重要，但為什么時(shí)下一旦臨近交房，開發(fā)商便如臨大敵，而在業(yè)內(nèi)，更有像龍湖、萬(wàn)科、旭輝等行業(yè)老大，也不乏在交房期間有業(yè)主維權(quán)投訴的事情發(fā)生。根據(jù)過往的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以及與同行的交流中了解到的一些共識(shí)問題，歸納總結(jié)后可概括為如下幾點(diǎn)原因：

1.1.1  沒有充足的時(shí)間用于景觀最后的細(xì)節(jié)收尾完善

景觀在項(xiàng)目工程整體施工過程中，作為最后登場(chǎng)的角色，一旦前期移交滯后，后期交房的時(shí)間又無(wú)法延誤，勢(shì)必會(huì)壓縮景觀實(shí)際施工的時(shí)間。雖然大區(qū)工程不像示范區(qū)如此搶工，但大部分項(xiàng)目往往是陸陸續(xù)續(xù)分塊移交場(chǎng)地給到景觀，景觀在規(guī)定的施工周期內(nèi)，能把工程大面搶出來，還要應(yīng)付綠化驗(yàn)收，驗(yàn)收后還要預(yù)留改造的時(shí)間，實(shí)屬不易，臨近交房前，往往已經(jīng)沒有多余的時(shí)間去做最后的收尾和細(xì)節(jié)提升。而一個(gè)項(xiàng)目景觀品質(zhì)的好壞與否，直接取決于鋪裝、綠化、園建構(gòu)筑物等細(xì)節(jié)收邊上面是否處理到位。

1.1.2  沒有合理的成本去支撐品質(zhì)落地

一個(gè)項(xiàng)目的景觀成本一般在項(xiàng)目初期啟動(dòng)階段，就確定了總體和單方造價(jià)。但前期示范區(qū)過高的投入，或者因項(xiàng)目備案價(jià)低于預(yù)期導(dǎo)致后續(xù)成本優(yōu)化等原因，導(dǎo)致最終分配給交付區(qū)的景觀成本可能會(huì)低于最初制定的目標(biāo)。后期又會(huì)因?yàn)橐曳絾挝慌浜系葐栴}，在景觀出具造型之后，再去做提升也許就沒有多余的成本去支撐了。

1.1.3  交付期間的包裝方案由客服端主導(dǎo)，未能做專業(yè)的設(shè)計(jì)

在交付準(zhǔn)備階段，客服部門會(huì)做一系列交付美化包裝的工作，往往包裝出來的效果都不理想或相對(duì)簡(jiǎn)陋，例如冬天交付的項(xiàng)目，嘗嘗會(huì)看到樹上綁了大紅大綠的葉子，現(xiàn)場(chǎng)有很多臨時(shí)的歡迎回家的裝置等，并不美觀，也不成體系，更與最初的設(shè)計(jì)風(fēng)格不匹配。

2  住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升的案例分析——以上海浦東逸墅大區(qū)景觀交付項(xiàng)目為例

2.1  工程概況

該項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)，西鄰上海野生動(dòng)物園，南靠南匯大學(xué)城，東臨川南奉公路，距離16號(hào)線地鐵站與上海繞城高速約為1.5km，出行較為方便。項(xiàng)目總占地面積約6.6萬(wàn)m，景觀面積約5萬(wàn)m，綠地率高達(dá)40%。項(xiàng)目客戶定位主要為本地或周邊首置首改客戶，因此景觀提出了“現(xiàn)代新生活”的概念，力圖用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)語(yǔ)言打造“兩區(qū)、一環(huán)、兩形象帶”的景觀功能，在小區(qū)中營(yíng)造一個(gè)健康、便利、自然生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，鼓勵(lì)人們?cè)谏鐓^(qū)中進(jìn)行交流、共享、互動(dòng)，最終給業(yè)主們打造一個(gè)嶄新、美好的社區(qū)生活（見圖1）。

圖1 小區(qū)總平

2.2  交付品質(zhì)現(xiàn)狀

逸墅項(xiàng)目因前期示范區(qū)投入較大，后期大區(qū)施工階段，受到成本、工期等各類實(shí)際問題的制約，景觀在大面完成之后的走場(chǎng)點(diǎn)評(píng)中發(fā)現(xiàn)了較多質(zhì)量問題，觀感效果也不佳，公司內(nèi)部判斷會(huì)直接影響后期交付，問題總結(jié)如下：

植物配置層次單薄，顏色單一，交付時(shí)節(jié)為冬季，屆時(shí)景觀效果會(huì)顯得比較蕭條；

小區(qū)硬質(zhì)鋪裝污染較為嚴(yán)重，局部存在明顯交叉施工導(dǎo)致的污染問題，難清洗；

硬質(zhì)施工工藝，因前期搶驗(yàn)收，鋪裝鋪設(shè)時(shí)間有限，有明顯搶工的痕跡，局部存在高低不平的問題；

幾個(gè)主要節(jié)點(diǎn)的標(biāo)示性不強(qiáng)，如高層單元入戶前區(qū)域、小區(qū)主入口；

消防登高面硬化場(chǎng)地上較為空曠，功能性較弱；

小區(qū)內(nèi)不利因素包括通風(fēng)井、燃?xì)庹{(diào)壓站、人防出地面樓梯的遮擋效果不足。

2.3  提升理念及策略

本次景觀交付品質(zhì)提升，旨在項(xiàng)目正式交付之前，對(duì)于以上所發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)整改，為確保非示范區(qū)和示范區(qū)景觀效果及品質(zhì)無(wú)重大落差，同時(shí)針對(duì)客戶敏感點(diǎn)如回家動(dòng)線、單元入戶、集中活動(dòng)場(chǎng)地等打造出有特色的景觀節(jié)點(diǎn)，營(yíng)造良好的景觀環(huán)境，為交付提供保障，最終能夠順利交房?；谠械木坝^方案，根據(jù)客戶敏感點(diǎn)的強(qiáng)弱做相應(yīng)的分配調(diào)整，具體策略如下：

2.3.1  不同區(qū)域的綠化分級(jí)提升

逸墅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃布局形態(tài)為高低配，綠化空間可分為高層樓棟周邊、別墅宅間、高層組團(tuán)、圍墻周邊等幾個(gè)區(qū)域，針對(duì)不同區(qū)域，綠化營(yíng)造的氛圍和功能也不一樣，需要做分級(jí)優(yōu)化，具體措施為：

1）高層樓棟周邊  原設(shè)計(jì)為單一喬木陣列式種植，考慮到高層空間空曠，陣列式種植手法，無(wú)法起到視線遮蔽作用，改為自然式的組團(tuán)配置能更好的提升景觀層次，對(duì)于建筑轉(zhuǎn)角起到柔化作用，弱化高層建筑外立面的壓迫感，通過提升，增加胸徑30左右的樸樹作為骨架苗，拉高骨架苗高度使喬木能更好的和高層搭配；

2）別墅宅間  別墅宅間因有庭院存在的關(guān)系，預(yù)留給宅間的尺度較小，平均寬度在3m左右，提升中骨架苗適當(dāng)選用小規(guī)格，公區(qū)分隔使用1.5m高左右綠籬圍合，適當(dāng)增加常綠球類品種，做到簡(jiǎn)單、干凈、清爽。使綠化不顯壓抑，但同時(shí)確保私密性宅間空間；

3）高層組團(tuán)活動(dòng)區(qū)  該區(qū)域業(yè)主活動(dòng)較多，種植不帶刺植物，種植果樹增加趣味性，適當(dāng)增加骨架苗保證林冠線飽滿；

4）邊界區(qū)域  北面圍墻外市政環(huán)境一般，提升中主要增加內(nèi)外的綠量，形成高層北面區(qū)域的綠化背景。

3  住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升的手段

通過對(duì)于逸墅項(xiàng)目的案例分析，進(jìn)一步證實(shí)了景觀工程品質(zhì)對(duì)于交付階段的重要性。在未來項(xiàng)目的景觀管理中，如何持續(xù)地確保景觀工程品質(zhì)較高的標(biāo)準(zhǔn)，從專業(yè)管理上提出如下幾點(diǎn)建議：

3.1  明確管理界面

這里所說的管理界面包含兩方面內(nèi)涵：施工界面上的劃分 哪些屬于景觀施工范疇，需要在招標(biāo)階段前置條件設(shè)置中就要明確，并在景觀單位定標(biāo)之后，組織施工交底，以確保后期景觀進(jìn)場(chǎng)后，有明確的施工范圍，也能夠指導(dǎo)前置條件的場(chǎng)地移交；職能管理界面上的劃分 景觀成本包含了哪些要素，同樣單方500元的景觀造價(jià)，若大部分的費(fèi)用用在了土建結(jié)構(gòu)等看不見的內(nèi)容上面，那看得見的造價(jià)可能就沒有想象的那么多，設(shè)計(jì)維度的景觀成本構(gòu)成和成本職能的口徑是否一致，這在前期方案階段就需要明確并拉通；景觀工程與土建工程的管理界面劃分上 土建工程師需要共同承擔(dān)進(jìn)度管控的問題，會(huì)更有利于統(tǒng)籌整體的項(xiàng)目工程進(jìn)度，大大減少因?yàn)橥两▓?chǎng)地移交后土建工程師甩手不管而變相影響土建施工移交的時(shí)間。

3.2  一體化管理思路

所謂一體化管理，即景觀設(shè)計(jì)管理和工程管理由一個(gè)職能從設(shè)計(jì)到工程全程化管理。在一些房產(chǎn)企業(yè)中，比較推崇這類的管理模式。不同的管理模式都有利弊，但一體化管理帶來的優(yōu)勢(shì)是，景觀從設(shè)計(jì)到施工的效果還原度較高，景觀的品質(zhì)不容易因?yàn)楹笃诟鞣N現(xiàn)實(shí)問題而打折或者妥協(xié)，在眼下，專業(yè)細(xì)分越來越高，管理顆粒度越來越精細(xì)的趨勢(shì)下，一體化的管理思路雖然對(duì)于專業(yè)人員的要求更高，綜合素質(zhì)能力要求更高，但無(wú)疑是一個(gè)更有利于景觀品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)落地的管理思路。

4  結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)開發(fā)的越發(fā)成熟，住區(qū)景觀工程的交付品質(zhì)，對(duì)于地產(chǎn)的持續(xù)口碑來說越來越重要。大家都不僅看重示范區(qū)一時(shí)的好看，而是更關(guān)注后期長(zhǎng)久的品質(zhì)維護(hù)。通過此文，希望對(duì)日后大區(qū)景觀工程管理上面提供一定的借鑒作用。在下一步工作中，需要沉淀更多的項(xiàng)目案例，并總結(jié)相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)，以此來更好地指導(dǎo)住區(qū)景觀工程的管理工作。

本文來源：《城市住宅》：http://m.00559.cn/w/kj/12544.html