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和諧視野下妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的對(duì)策研究

作者:華鋒、左倩哲、崔儷鵬來(lái)源:《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》日期:2012-07-21人氣:1083

小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已引起人們的廣泛關(guān)注,其危害是深遠(yuǎn)的,解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題在構(gòu)建和諧社會(huì)的背景下已變得刻不容緩。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展及已建小產(chǎn)權(quán)房的處置要采取不同方式,實(shí)行疏堵結(jié)合。

1.加快構(gòu)建合理的農(nóng)村土地制度

小產(chǎn)權(quán)房的合法性問(wèn)題之所以引起激烈討論和廣泛關(guān)注,就是因?yàn)槭艿秸厥褂脵?quán)制度和城鄉(xiāng)二元戶籍制度的限制,它剝奪了農(nóng)民的土地使用權(quán),侵害了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)收益權(quán),阻礙了城鄉(xiāng)溝通交流,應(yīng)當(dāng)科學(xué)有序、穩(wěn)步構(gòu)建適合我國(guó)新國(guó)情的土地制度和戶籍制度。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)自由交易增進(jìn)財(cái)富的原理。只有建立在雙方自愿互利基礎(chǔ)之上的自由交易,才能真正的改善雙方狀況,增進(jìn)雙方福利。如果限制權(quán)利的交換則可能剝奪雙方互利的機(jī)會(huì),甚至使價(jià)值連城的東西變得一文不值。從這個(gè)原理來(lái)反觀我們現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。筆者認(rèn)為,現(xiàn)行的土地制度和法律法規(guī)中對(duì)宅基地的限制條文明顯地約束了農(nóng)民的自主權(quán),無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地的真正價(jià)值。解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的根本措施之一就是加快我國(guó)的農(nóng)村土地制度的改革,明晰農(nóng)民的權(quán)責(zé),一定程度上正常流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地,從而保護(hù)農(nóng)民根本的土地權(quán)益。

逐步改變集體土地和國(guó)有土地區(qū)別對(duì)待的做法,完善農(nóng)村土地的收益權(quán)。在依法、自愿、平等、有償?shù)那疤嵯?,土地承包?jīng)營(yíng)權(quán)人可以采取多種方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和房屋所有權(quán)。與此同時(shí),我國(guó)現(xiàn)行的土地征收制度的不合理設(shè)計(jì)嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的權(quán)益,也導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的土地問(wèn)題。因此,改革和完善我國(guó)現(xiàn)行的土地征收制度迫在眉睫,明確征地范圍,嚴(yán)禁以“國(guó)家公共利益”的名義損害農(nóng)民的利益,提高土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),尋求政府、開(kāi)發(fā)商、農(nóng)民等相關(guān)人員的最佳利益分配結(jié)合點(diǎn)。

2.分類(lèi)有序地處置現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房

對(duì)于具體解決小產(chǎn)權(quán)房的方案,我們不能采取“一刀切”的方式,要具體情況具體分析,善于因利勢(shì)導(dǎo),借鑒美國(guó)的萊維特小鎮(zhèn),堵不如疏,使事物朝有利的方向發(fā)展。在維護(hù)現(xiàn)有法律權(quán)威性和政策連續(xù)性,注重構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì),力求公平合理原則的前提下,有步驟、有秩序、有針對(duì)性地分類(lèi)處置現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房。

首先,加強(qiáng)執(zhí)法力度及監(jiān)管措施,對(duì)未建或即將建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決予以制止,并對(duì)違法開(kāi)發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的處罰,以阻斷其非法建設(shè)的途徑。其次,對(duì)于已建設(shè)的具有一定規(guī)模并且符合城市規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房予以保留,但應(yīng)按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,補(bǔ)辦征地手續(xù),補(bǔ)交土地出讓金等費(fèi)用,將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地,房地產(chǎn)登記部門(mén)再頒發(fā)《城市房屋所有權(quán)證》。最后,對(duì)于那些嚴(yán)重占用耕地、不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)堅(jiān)決予以拆除;占用耕地者必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行復(fù)墾,開(kāi)發(fā)商應(yīng)將房款及時(shí)退還購(gòu)房者;對(duì)已大量入住的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者可以給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償,如貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等。

3.建立健全住房社會(huì)保障體系

有人說(shuō),“小產(chǎn)權(quán)房處于法律的邊界狀態(tài),就像是市場(chǎng)上的水貨,雖然不合法,但水貨也是貨,買(mǎi)了就能用,而且實(shí)惠”。為了實(shí)現(xiàn)自身利益,即使是法律禁區(qū)也難以阻擋人們突破制度的框架和阻礙去追求自身利益實(shí)現(xiàn)的步伐。小產(chǎn)權(quán)房之所以如此興盛,因?yàn)槠鋬r(jià)錢(qián)便宜才引起人們的追逐。試想,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)可以正常滿足人們能承受得起的商品房時(shí),絕大多數(shù)人不再會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房了。因此,必須加大我國(guó)的住房改革力度,建立多重住房保障體系。政府可以合理規(guī)劃土地,有計(jì)劃地建造經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房;讓更多的樓盤(pán)降低房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間,將開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)控制在合理范圍內(nèi),減免相關(guān)的稅費(fèi),結(jié)束房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代,這樣產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)法的價(jià)格不會(huì)有太大出入。

4.完善現(xiàn)有法律法規(guī)及相關(guān)配套機(jī)制

我國(guó)集體土地管理法規(guī)的缺失導(dǎo)致了其流轉(zhuǎn)、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間?!锻恋毓芾矸ā窙](méi)有建立起完整的集體土地法規(guī)體系,《物權(quán)法》回避了集體土地管理這一較為敏感的問(wèn)題。尚處于法律真空狀態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)無(wú)規(guī)范可循,沒(méi)有制約的權(quán)力必將導(dǎo)致權(quán)力的濫用和腐敗。解決小產(chǎn)權(quán)房,讓利于民,需要完善法律條文,做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。在構(gòu)筑完整的土地所有制度,提高土地利用率的同時(shí),還應(yīng)加強(qiáng)外部機(jī)制的建設(shè),如:為了保護(hù)耕地,實(shí)行嚴(yán)格的土地登記和管理制度;健全集體土地使用審查制度;對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、房屋質(zhì)量及產(chǎn)權(quán)加強(qiáng)監(jiān)督管理等。

法律是一門(mén)定紛止?fàn)帲瑓f(xié)調(diào)利益的藝術(shù)。任何制度都是不同利益主體多方博弈的過(guò)程,而該制度也會(huì)隨著博弈的持續(xù)進(jìn)行而不斷調(diào)整。小產(chǎn)權(quán)房的誕生,盡管于法不容,但在目前社會(huì)狀態(tài)下又有其必然性,城鎮(zhèn)居民住房保障建設(shè)已是刻不容緩。小產(chǎn)權(quán)房涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)和我國(guó)的二元土地制度,其改革必然是要放在農(nóng)村土地制度和社會(huì)制度的整體構(gòu)建中考量,是一個(gè)長(zhǎng)期且復(fù)雜的過(guò)程,更需要在實(shí)踐中進(jìn)一步探索。

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