公租房項(xiàng)目融資代建模式的運(yùn)作分析

公租房項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)及周邊相關(guān)的設(shè)施主要包括：居住設(shè)施、小區(qū)內(nèi)生活服務(wù)設(shè)施、小區(qū)內(nèi)外的城市商業(yè)設(shè)施、小區(qū)周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施及生產(chǎn)性設(shè)施等。大致可分為三類：第一類，城市商業(yè)設(shè)施及生產(chǎn)性設(shè)施為非公共產(chǎn)品，完全具備可經(jīng)營(yíng)性；第二類，城市基礎(chǔ)設(shè)施為純公共產(chǎn)品，不具備可經(jīng)營(yíng)性；第三類，居住設(shè)施及其它設(shè)施在一定程度上均具有非排他性或非競(jìng)爭(zhēng)性，是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具備一定的可經(jīng)營(yíng)性。

在滿足城市發(fā)展總體規(guī)劃和城市保障性住房建設(shè)規(guī)劃的條件下，對(duì)第一類非公共產(chǎn)品，政府可給予投資者一定的優(yōu)惠政策；對(duì)第二類純公共產(chǎn)品和第三類準(zhǔn)公共產(chǎn)品，政府在委托民間資本進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)時(shí)，應(yīng)根據(jù)自有資金的情況、融資代建成本的高低，確定項(xiàng)目的融資代建范圍、風(fēng)險(xiǎn)劃分方式及運(yùn)營(yíng)期內(nèi)租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。其中，政府自有資金可集中投向項(xiàng)目周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施。另外，政府必須要對(duì)能直接產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目設(shè)施，例如公租房和部分公共服務(wù)設(shè)施等的運(yùn)營(yíng)，進(jìn)行監(jiān)督和價(jià)格管制。

由于公租房項(xiàng)目投入的建設(shè)資金與運(yùn)營(yíng)期的租金收益存在著巨大缺口，政府的租金補(bǔ)貼將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)。這也是地方政府對(duì)建設(shè)公租房等保障性住房項(xiàng)目缺乏內(nèi)在動(dòng)力的根本原因。在各地的實(shí)踐中，大致有五種應(yīng)對(duì)思路：第一種，將公租房租金標(biāo)準(zhǔn)向市場(chǎng)租金靠攏，盡可能減少政府補(bǔ)貼；第二種，將公租房項(xiàng)目等放在偏僻偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不足、地價(jià)便宜的城市區(qū)域，以降低土地的隱性成本；第三種，在普通商品房項(xiàng)目中硬性規(guī)定公租房的配建比例，將建設(shè)責(zé)任轉(zhuǎn)移給開發(fā)企業(yè)；第四種，通過(guò)其它收益權(quán)（例如其它地塊土地出讓金的減免等）的出讓與轉(zhuǎn)讓對(duì)投資者進(jìn)行補(bǔ)償；第五種，在公租房項(xiàng)目中配建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房及商業(yè)設(shè)施以供出售。需要指出的是前三種思路及其的組合思路都有違國(guó)家住房保障政策的本意，不能作為解決問(wèn)題的主流方式，并且在上海、鄭州等地都已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的“公租房遇冷現(xiàn)象”[9]；第四種思路中其它收益權(quán)的定價(jià)折價(jià)等等很復(fù)雜，各方的價(jià)值判斷也很難統(tǒng)一；第五種思路較為可行，但普通商品房等所占的比例畢竟有限，售得資金也很有限。

結(jié)合曾國(guó)安[10]（2012）、徐鐳[11]（2012）等分別對(duì)保障性住房的出售政策與混合供應(yīng)模式所進(jìn)行的研究以及前文的分析，針對(duì)公租房項(xiàng)目特點(diǎn)，本文認(rèn)為公租房項(xiàng)目在進(jìn)行融資代建時(shí)，在項(xiàng)目規(guī)劃決策階段，要考慮住房的多層次混合供應(yīng)。不僅戶型面積上要拉開層次混合供應(yīng)，在住房類別上也要拉開層次混合供應(yīng)，比如配建一定比例的普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等；在項(xiàng)目建設(shè)階段，投資者/SPC項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的代建及融資工作，政府或政府委托的公租房管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建設(shè)監(jiān)督；在運(yùn)營(yíng)階段，投資者/SPC負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)工作（例如房屋維護(hù)、配售設(shè)施銷售、公租房租金收取等），政府或公租房管理機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)負(fù)責(zé)公租房準(zhǔn)入、退出和租金補(bǔ)貼以及對(duì)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的監(jiān)督管理工作，由于擁有公租房的所有權(quán)，在公租房本身隨城市發(fā)展而不斷升值的過(guò)程中，政府還可以采用“先租后售”、“以售補(bǔ)租”的方式，擇機(jī)分階段向保障對(duì)象出售部分公租房，以填補(bǔ)建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本的巨大資金缺口。